取消“公摊面积”喊了二十年，这次真来了！房价会涨？解读来了

几乎每个购房者都有一肚子的抱怨

——花了100平米的钱，

却只买到一个70平米左右的房！

从1998年进入商品房时代开始，

以后的住宅交易有望全部按照套内面积来计算。

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。 记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

媒体指出，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

此外《住宅规范》还有以下几点值得关注：

01 新建住宅要全装修交付

所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。同时，《住宅项目规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。

02 四层楼以上应安装电梯

由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整，新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯；十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台；新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

03 住宅使用年限不能低于50年

住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:结构设计使用年限不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限↓

据媒体报道，住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草的《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

“凭什么掏了100平米的钱，房间里只有70平米大？”

是分摊的公用建筑面积的简称，

构成了一套商品房的建筑面积。

事实上，对于我国大部分省市来说，

目前购买的房屋面积包括两个部分：

即：套内面积+公摊面积。

2018年7月，“瞭望智库”微信公号发表文章谈到：提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！

文章里提到：“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等； 

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 这意味着， 不仅电梯、楼道、门厅， 甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

这意味着，

不仅电梯、楼道、门厅，

甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

由于现有的法律法规

并没有对公摊系数设定上限。

导致公摊乱象多，

更有甚者，公摊达到50%的房子都有！

100平米的房子，购房者只能用到48平米。

换句话说，明明买的是大三居，

可最后却成了单身公寓，

令人啼笑皆非。

对普通的购房者来说，

光是弄明白这些概念已经够头大的，

更别提自己动手测量了。

这个复杂的“公摊面积”，

于是造成了各种各样的问题。

去年新华每日电讯曾梳理住房公摊面积的主要“猫腻”，包括：

1.公摊计入精装修成售房“潜规则”。北京的一位销售人员向记者表示，“公摊部分也计入精装收费，现在北京市面上基本都这样操作。”

2.公摊面积计算“水太深”。据媒体报道，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权，工作人员十分硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房！”

3.公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说，事实上，作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语，至今都没在现行国家标准中出现过。

4.公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到，现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况，损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或出租广告位牟利。

5.公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”，但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至，让业主们有种说不出来的“憋屈”。 

6.房产税是否应计公摊面积存两难。调研中，不少专家都提到，未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难：一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极，从0%至55%不等，一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平；另一方面，如以套内面积为标准收取房产税，开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税。

部分业内专家认为：

公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议，从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

新华社文章曾指出：

调研显示：国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。

公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

“如此坑爹的交易方式到底是谁发明的？”

公共舆论界各有说法。

有一种说法是，由香港房地产开发商较早使用。

这个说法是否可靠，我们难以判断。

不过根据瞭望智库的数据显示，

1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，

1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度，

而公摊面积根据瞭望智库的预计也非常有可能是从香港引进的，

因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候

采用的就是建筑面积计算方式，

也就是使用面积（套内建筑面积）+公摊面积的方式。

艺术家约书亚·史密斯制作的香港九龙油麻地庙街23号模型，依稀可以看到上世纪五十年代通过封闭窗户增加居住空间面积的“推铁窗”痕迹。

自2013年1月1日起，

香港实行住宅物业销售新规，

要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，

然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。

同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，

新规扩展至一手新盘，

若代理违规，最严重会被撤销牌照。

香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

（注：香港的“实用面积”，相当于内地的套内建筑面积。）

但是，

就是这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积，

却在内地被各大开发商堂而皇之的使用着。

“对‘公摊’，我们说不！”

在内地，

重庆是目前唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

实际上，早在2002年，

重庆市人大常委会就以地方法规的形式，

首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。

2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，

宣告重庆在全国率先强制施行

商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，

不按这一计价依据销售的开发商，

将由房地产行政主管部门责令改正，

并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

去年，央媒集体带头发声，

新华社、新华每日电讯一同发文

《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，

将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。

文中追问：

既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？

引发大范围讨论和有关部门关注。

文章发表后，

数百家网站转载，多家媒体跟进发表评论。

激起了很多网民共鸣！

腾讯“微信指数”显示，

网络上关于“公摊面积”的讨论激增。

《新华每日电讯》评论还指出：

公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。

《规范》一出，

也不乏有人担心，公摊取消了，

会不会让开发商忽视公用设施部位建设、

降低环境配套等公共公用设施质量，

甚至进一步推高房价。

新华社题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的报道指出，国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应。为了生存和获利，开发商更理性的选择，是根据市场需要造出更好的房子。

报道称，至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

那么，按套内面积计价是否能减少购房成本呢？

对这一点，

广东省住房政策研究中心副主任博士陈洋表示，

“公摊面积”和“套内面积”其实不能截然分开，房价里既包含了套内面积的使用价值，也同样包含了公摊面积带来的增值，即使只按套内面积计价，开发商依然会把他们在公共部分的付出打到套内的均价里去。

不过按套内面积计价最大的好处是有利于规范，让价格更透明，套内面积居民可以实际测量，开发商不方便动手脚；而公摊部分不能简单的用面积来计价，而是要用真实可见的环境营造来凸显价值，吸引客户，这有利于价格和价值的统一。

中原地产首席分析师张大伟今日（2月23日）对此进行了解读：

是否套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1：这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

2：从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

3：套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

5：从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。